公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务

近期，一则“110平方米房子到手仅61平方米”的消息，让“公摊面积”这个老生常谈的话题再上热搜。据悉，青岛一市民购买了一套总面积110.25平方米的住宅。购房时销售人员告诉她，小区楼栋属超高层建筑（共有55层），考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比31%，合同上显示套内面积为75平方米。但收房时发现，实测套内面积61平方米左右，公摊面积占比46%。

厘清几个误区

据报道，这套房增加的公摊，主要体现在墙体的厚度上。按照相关规定，外墙一半厚度计入公摊面积。尽管规则比较清楚，但接近一半的房屋面积被“摊出去”了，还要为“摊出去”面积的买单，心理上是难以接受的。那么，怎么维护业主的权益？公摊面积是否合理、是否该取消？

《商品房销售管理办法》等规定都明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。套内面积是业主实际使用面积，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

现在，要厘清几个误区。比如，买房无法撇开公摊面积，其也应计入商品房总价。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。比如，公摊较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊、套内面积增加了，但舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。还有，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，导致公摊面积也会增加。

目前，人们逐渐开始转向追求完善的公共设施、社区服务、安全保障等，完备的社区公共设施和安保会发挥很大的力量。

警惕开发商有意做大公摊

不过，110平方米的房子只有60多平方米能用，公摊占到近一半，是否合理呢？

现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。笔者认为，多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新盘项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定，毕竟房子和公共服务都是给业主提供的。

就本案例而言，46%的公摊是否合理，近一米的外墙是否过大？笔者认为，若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，可以走仲裁的解决路径。不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

当前，业主对公摊的质疑，还不止于此，共有几类问题。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入占为己有。游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。电梯和楼道需要精装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准不一样，成本也会低一些。低密度住宅（如别墅）的利润高，开发商有内在激励，或许会将公摊更多挪到高层或洋房部分。

作为共有部分的公摊，专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明，如果相应监管没跟上，就可能会给侵犯业主权益创造空间。不仅开发商在这方面可能套利，物业公司还会利用公共空间盈利（比如电梯广告），保洁保安利用地下储存空间或过道储存废品，业主私自把公共过道当储物间（比如放鞋架）。本质上，住房套内部分的产权最明晰，谁也侵犯不了，但共有部分的产权共有，权利边界模糊，会导致“公共地悲剧”不断上演。

社区生活离不开公摊，言及“取消公摊”更多乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。

公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。要记住，买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。