贾康（华夏新供给经济学研究院创始院长）：首先第一个层次我想谈一下，我们是在改革中求现代化导向的发展，就是刚才主持人特别强调的一个关键词。

改革，邓小平一开始就说，这是生产关系的自我革命，我们现在领导集体的说法，改革是实现现代化的关键一招，改革是最大红利之所在，都特别强调了自我革命的意义和自我革命对于整个现代化战略目标实现的决定性影响。

我们现在中国的改革是处于深水区，摸着石头过河，摸进深水区之后中央对改革表述为供给侧结构性改革，是推进现代化整个发展事业的主线，是最高决策层强调科学决策和政策优化这方面要有重要特色社会主义政治经济学理的支撑。

改革的目的来说，是为了解放生产力，为了发展。改革作为生产关系的自我革命，要改革传统体制下、过渡体制下我们制度下的弊病。这样一种表述还是落在进一步的认识改革，解放生产力的功能作用，是以制度创新带出管理创新、科技创新，带出整个回应人民群众美好需要的供给体系的有效性的提高，从制度供给的有效性带出整个供给体系，满足人民群众生活需要功能作用的发挥。

为了发展这个硬道理我们才改革，这是一个基本关系。从唯物史观来说，生产力的发展是从根本上决定着人类社会作为生产关系，就是人与人之间的关系以及生产关系总和构成的生产方式，以及生产关系决定的政治、宗教、文化等等上层建筑的本源。所以生产力层面，它的发展就是硬道理。

邓小平所说的这些话非常的简洁，但是如果从学理上阐述，我觉得我们要重新认识、重新思考，加深对于它内涵的理解。

现在讲发展这个硬道理，中央在它相关理念上也有重要表述，就是创新发展作为第一动力带出协调发展、绿色发展、开放发展，最后落在满足人民群众美好生活需求，这是人民美好向往的不断实现。

所以在实际生活中讲改革就一定要解决创新第一动力怎么发挥的问题，改革创新在某种意义上是同义词，是第一动力。当下我们突出的问题是，这么多年的改革，四十几年了，改革是在攻坚克难的深水阶段，叠加高质量可发展持续，这种升级的发展过程和继续深化的改革，它的过程是息息相关，要结合在一起的。

我们面对着三重压力之下，怎么样从短期来看先稳住经济大盘，再衔接中长期战略目标非常严峻的形势考验。

从去年下半年整个经济多少有一些出乎意料，延续去年上半年复工复产的好势头，到了接近年底中央经济工作会议总结我们发展中出现了三重压力的叠加，这是中美关系交恶，疫情冲击之后组合出来的新的压力。

这样的三重压力在今年两会过后，跟着疫情又造成了非常明显沉重压力的局面又交织在一起。我们新的两步走现代化目标是全民小康以后对接到2049、2050三十年时间第三步具体的细化，应该讲我们的发展和发展中面对的挑战正在我们面前展开一个相当严峻的形势，我们正在应对这个形势，在短期稳经济大盘的同时又念念不忘怎么样把短期和中长期的目标结合在一起，使经济运行在合理区间。

这样一个推进如果说得更开阔一点，我觉得还是要中国的发展和世界潮流共性放在一起来明确一下房地产的地位和作用。

中国的经济发展决定着整个社会的发展，经济社会的发展要遵循客观规律方面我有一个比较深刻的体会，就是怎么样认识中国大踏步跟上时代这里面所包含的跟其他人类、社会、民族、国家各个经济体共性的内容。

在1977年的夏季要结束的时候，我听到要恢复高考的机会，我觉得自己的机会来了，跑到中国革命历史博物馆里看展览恶补自己的历史知识。

我认为中国现在推进现代化就是要追赶世界潮流，经济社会发展内在逻辑上就是要义无反顾加入主潮流：一是工业化、二是城镇化，这两化紧密联系在一起，中国就是在工业革命被甩下不知道多少街，我们经过这么多年努力正在缩小和发达经济体的距离，首先就是要完成工业化。

再有就是改革开放四个大字所表现的基本国策，市场化和国际化、全球化，以及都不能够回避的现在进入了信息革命时代的信息化、高科技化，再加上五位一体总体布局，我们必须推进法治民主化。改革开放40多年来中国所有的成就，我认为都是在加入和追赶这六大潮流之中形成的。

现在具体考量中国发展中翻天换地般的变化是有目共睹的，而且继续展现着中国的城乡怎么样推进追赶人类文明发展大潮的过程。

我们未来的成长性应该说相当可观，中国工业化最基本的观点绝对不是到了后期，中国的工业化在沿海某些高地有后期特征，沿海的洼地等谈不上进入后期，是从中后期向后期转变的过程，某些地方甚至处于初期过程中。

我们仍然是世界上最大规模的发展中经济体，我们这样一个国际地位没有变，它对应的就是中国虽然已经成了世界工厂制造业规模全球第一，但是大而不强，我们的工业化后面还有相当可观的空间要把它推进过程，要完成工业化，而伴随的城镇化，真实城镇化水平绝对不能看常住人口城镇化率，而要看户籍人口城镇化率，这就是我们的基本国情这样一个城镇化的水平跟我所说的工业化从中期向中后期、后期转变它完全是对应着的合乎逻辑的客观认识。

有了这样一个基本判断，我们坚定不移加上市场化、国际化、信息化、法治民主化，中国未来几十年的发展过程，一直到实现伟大民族复兴2049、2050年第二个百年目标实现，要在城乡一体化、现代化的过程中间，在中国大地上不断扩大建成区、中心区域，要一轮一轮的基础设施建设和基础设施升级换代，一轮一轮人力资本培育，这些需求释放在经济学的语言上来说，只有有非常独特的巨国模型才能加以描述和分析。

这个需求释放对应的供给从哪儿来的？内外循环相互促进，从全球取得有效供给来汇映这个需求释放过程，这就是中国所谓的成长性。这样的成长性中间走完中国城镇化高速发展阶段，我认为至少还要考虑接近20个点，一年走上去一个点，还要走二十年或者接近二十年中国城镇化或者伴随工业化高速发展过程，一般的国际经验表明，真实城镇化水平到了70%以后它要进入另外一个阶段，这时候城镇化水平还会提高，但是它要进入一个缓慢期，我们现在还是城镇化的高速发展期。

当然，房地产必然是国民经济的支柱产业，广义的房地产并不是讲住宅，还有工业房地产、商业房地产、居住房地产以及行政、国防的都是房地产，但是老百姓最敏感的是居有所居的房地产。

如果把这样一个关系看清楚，我们就要有一个在不确定性的种种困扰中间应该牢牢把握的确定性。中国的成长性是客观存在的，无论现在有多少不愉快，房地产业在当下有多少低迷的困扰，信心和预期方面的不足，但是要看到这个总体的发展，这个历史进程中的大概率，只要中国人不犯低级错误，一定是要在大概率上争取在和平与发展主题不被根本上颠覆的过程中间实现自己的和平崛起。

考虑房地产相关的发展，应该有这种高度来看一下不确定性中间的确定性。

接下来我来说一下当下中国房地产企稳疗疾与走向回暖。

这个是房市均价演变趋势，这里有一轮波动，2015年下半年一线城市迅速冲高，幅度到了37%的位置。在以后的下调过程中，以2016年“9.30”新政为标志，非常陡峭的下滑曲线又回下来了，到了2018年一线城市又曾经出现短暂的增长幅度，二三线城市总体来看是跟着一线趋势走的，但是它的振幅不那么大而已。

“9.30”新政履行过程中，一线是被强使打压下去了，而二三线城市有一个背反，二三线它曾经摸高到8%，一线基本上被压在负值以上，勉强是正值很低的位置。

到了2020年下半年，我们的疫情基本上被控制，4月8日武汉解封，复工复产相对顺利的时候，一线城市又开始往上冲，2020年开年之后还继续往上走，那时候深圳为代表的行政手段又无所不用其极，一直走到政府直接上阵控制房价，你不按它那个价格就不能成交，当然也打压了市场的热度。

这时候我们看到三道红线之后从严从紧，防范风险，成为各个部门管理环节，各种调控力合在一起单向的下压的调控努力，到现在这个阶段的时候整个房地产的情况已经是由去年下半年的恒大事件为代表进入了整体低迷的状态，一直到现在余波不断，违约，局部危机，还有最近断供，对于整个房地产来说我们不愿意看到的低迷的局面。

这个低迷局面主观方面来说有“合成谬误”的问题，正在纠偏。而客观的原因还有其他一些需要分析的，上午我也专门提到了，还有开发商自己过激，战线过长，生产经营战略组合中间值得反省之处，还有我们的预售制度，怎么进一步把规范性提高，更好防范风险等等问题。

这样一个粗线条的勾画里面可以看得出来，中国几起几落的过程中被人形容“打摆子”“过山车”，伴随着明显的“冰火两重天”。

凡是要在房地产对接到交易的工序双方提供直接的参考作用，在这种分化情况之下你到底要出手的项目是在哪一个城市、哪一个地段，哪一个类型，这是最关键的，你得看你自己特别关注的交易具体的环境怎么样。据说现在在一片愁云惨雾之中。

北京前面一段时间高端房产包括二手房都卖得相当好，但是一般媒体不说这个事，你不能拿面上一般的感受来对应一个目标上的操作要领掌握问题。

总体来说，这种冰火两重天和不断过山车、打摆子的起伏背后是我们远远未能形成中央要求的房地产健康发展长效机制。

中央早就强调健康发展长效机制，到了2016年“9.30”新政那一年特别强调基础性建设，很遗憾到现在我们把没有这个事情按中央的战略意图实现。

稍微具体分析一下，2021年1月1日出台的三道红线，具体内容我就不重复了，这三个具体关系的掌握，按照业界的说法，如果三条都中，都过了线，你就没法增加一分钱新增的有机融资，没有别的措施，这样的企业只能走向或者等待倒闭。

哪怕三条都不中，融资规模也会受到明显的限制，管理部门划了红橙黄绿四档，最宽松的绿档，负债率也不会超过15%，当时从严、从紧、防范灰犀牛，原来想的是从热的方面冲击我们，但是没想到是从低迷，市场过冷方面冲击了我们。

无论是热还是冷，行政手段无所不用其极的方式一定会有很多副作用。前面行政强力打压之后，恒大事件为代表，出了危机之后人们担心的多米诺骨牌方式得变化，引起了中央经济会议上所给出的企业要自救。

跟着房地产业的政策在纠偏过程中转为暖风频吹了，这样一种调整变化跟整个国民经济联系在一起来看，我们无法回避要把经济运行保持在合理区间必须纠偏，必须疗疾，对症下药，要在两会以后特别应对克强总理所说的超预期问题。

国务院有33条组合拳，有十万人大会，这样一些安排之后，我觉得再配上房地产业暖风频吹，贯彻两会说的加大有效投资力度，房地产业界它所提供的刚需和改善性需求都应该得到有效供给和满足，得到投融资的支持，这是非常清晰的，在我们现在这个阶段上使中国的房地产能够在年内完成触底，合乎逻辑在疫情得到基本控制的情况下进入回暖过程的一个局面。

从全局来看，虽然房地产业投资仍然不振，但是全局投资有上升的表现，房地产业自己感觉方面，发展中间我们称得上是惊魂未定混杂着惊魂稍定，有些房地产业界自己感觉有机会的企业不动声色已经在布局，而且市场分化的情况仍然是非常明显的。

我前面说到一线城市现在实际上有些局部在回暖，鹤岗那个地方你不要指望，它的财政重整不是一两年能完成的。但是机会在哪里？大概率上看，从全局来看，中国剩下的下半年的时间段里面纠偏、疗疾（自救+引导）之后的回暖，仍值得我们期待。

如果说典型的讲曾经有过房地产业的黄金时代，这个时代总体翻过去了，不排除个别、局部的地方辖区里面某一个地段还有一进去就赚钱的黄金时代特征，但是总体来讲没有了，白银时代仍然还是含金量很高的时代。另外越来越多的地方可能要面临“黑铁”时代，这里面竞争加剧了，优胜劣汰比较冷酷展示在业界主体面前，但它仍然是伴随中国成长性相对沉稳的发展过程，不是要崩盘，黑铁时代并不意味着没有希望。

现在总体上我们要抓住总体可能回暖的契机，关键问题在于如何在基础性制度建设的配套改革中取得标本兼治、治本为上的实质性进展，土地、住房、金融、税收四大方面必须是一揽子改革，攻坚克难。